3475 グッドコムアセットの業績について考察してみた

3475 グッドコムアセットの業績について考察してみた

PERAGARUアナリスト

四半期業績推移随時更新中

(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2023.Q1 2023.01 2,955 53 1.79%
FY2023.Q2 2023.04 7,757 1,229 15.84%
FY2023.Q3 2023.07 3,680 271 7.36%
FY2023.Q4 2023.10 7,798 588 7.54%
(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2017.Q2 2017.04 2,816 308 10.94%
FY2017.Q3 2017.07 2,089 233 11.15%
FY2017.Q4 2017.10 2,411 220 9.12%
FY2018.Q1 2018.01 3,467 427 12.32%
FY2018.Q2 2018.04 6,043 564 9.33%
FY2018.Q3 2018.07 4,485 441 9.83%
FY2018.Q4 2018.10 2,822 246 8.72%
FY2019.Q1 2019.01 3,446 292 8.47%
FY2019.Q2 2019.04 5,060 344 6.8%
FY2019.Q3 2019.07 7,781 509 6.54%
FY2019.Q4 2019.10 7,089 610 8.6%
FY2020.Q1 2020.01 2,344 151 6.44%
FY2020.Q2 2020.04 5,650 501 8.87%
FY2020.Q3 2020.07 12,961 1,831 14.13%
FY2020.Q4 2020.10 5,368 346 6.45%
FY2021.Q1 2021.01 3,698 249 6.73%
FY2021.Q2 2021.04 15,971 1,918 12.01%
FY2021.Q3 2021.07 7,400 540 7.3%
FY2021.Q4 2021.10 7,147 730 10.21%
FY2022.Q1 2022.01 1,831 -195 -10.65%
FY2022.Q2 2022.04 23,252 3,514 15.11%
FY2022.Q3 2022.07 3,142 16 0.51%
FY2022.Q4 2022.10 11,823 1,277 10.8%
FY2023.Q1 2023.01 2,955 53 1.79%
FY2023.Q2 2023.04 7,757 1,229 15.84%
FY2023.Q3 2023.07 3,680 271 7.36%
FY2023.Q4 2023.10 7,798 588 7.54%

沿革

2005年11月不動産販売事業を目的として、東京都に有限会社グッドコムアセットを設立。2006年1月宅地建物取引業免許を取得。2006年5月株式会社グッドコムアセットに組織変更。2008年1月自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズのマンションを販売開始。2008年3月不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム(前身の有限会社グッドコムの設立は1991年4月)を完全子会社化。2016年12月東券JASDAQ(スタンダード)に上場。2017年6月東証二部に市場変更。2018年4月東証一部に指定。2019年7月不動産の小口投資商品の電子取引事業を行うことを目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得。
おもに自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組む

株主構成

参照日時:2023/10/31

氏名又は名称所有株式数割合
長嶋 義和9,579,48033.27%
長嶋 弘子3,392,00011.78%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)2,233,4007.76%
吉田 知広811,4002.82%
株式会社日本カストディ銀行(信託口)695,6002.42%
MSIP CLIENT SECURITIES|(常任代理人 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社)305,7001.06%
増田 明彦262,3000.91%
川満 隆詞242,3000.84%
むさし証券株式会社235,4000.82%
BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE|(常任代理人 株式会社三菱UFJ銀行)186,7080.65%

取締役会

参照日時:2023/10/31

役職名・氏名生年月日任期所有株式数
代表取締役社長
長嶋 義和
1969年12月5日(注)39,579,780
専務取締役 管理本部長
東 真生樹
1986年7月23日(注)38,618
常務取締役 不動産事業本部長
森本 周大郎
1976年12月2日(注)361,488
取締役
松山 昌司
1973年5月4日(注)3153,900
取締役
小田 香織
1972年5月13日(注)3-
取締役
野間 幹晴
1974年11月6日(注)3-
常勤監査役
向江 弘徳
1959年10月22日(注)467,500
監査役
秋元 創一郎
1968年5月8日(注)4-
監査役
菅原 直美
1978年9月9日(注)5-
監査役
小泉 始
1978年3月3日(注)4-

(注)1.取締役松山昌司氏、小田香織氏及び野間幹晴氏の各氏は、社外取締役であります。また、当社は、各氏を東京証券取引所の定めに基づく独立役員として指定し、同取引所に届け出ております。

2.監査役向江弘徳氏、秋元創一郎氏、菅原直美氏及び小泉始氏の各氏は、社外監査役であります。また、当社は、各氏を東京証券取引所の定めに基づく独立役員として指定し、同取引所に届け出ております。 なお、監査役小泉始氏は、新任の監査役であり、2024年1月30日開催の定時株主総会により選任されており ます。

3.2024年1月30日開催の定時株主総会終結の時から、2025年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

4.2024年1月30日開催の定時株主総会終結の時から、2027年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

5.2022年1月27日開催の定時株主総会終結の時から、2025年10月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

6.株式会社グッドコムナビは、2024年1月22日付で株式会社グッドコムを存続会社として吸収合併を行っております。

7.当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第3項に定める補欠監査役1名を選任しております。補欠監査役の略歴は、以下のとおりであります。 氏名 生年月日 略歴 所有株式数 (株) 安田 正利 1967年6月19日生 1990年4月 株式会社富士銀行(現株式会社みずほ銀行)入行 ― 2004年11月   共和安田株式会社(現株式会社ヤスダマネージメ ント)代表取締役(現任) 2011年10月 G-FACTORY株式会社社外監査役 2012年9月 ヤスダAMパートナーズ合同会社代表社員(現任) 2017年3月 G-FACTORY株式会社社外取締役 2018年12月   株式会社虎ノ門アセットマネジメント代表取締役 社長(現任) 2020年3月 G-FACTORY株式会社社外取締役(監査等委員)(現任)

8.当社では、取締役会の一層の活性化を促し、意思決定・業務執行の監督機能と事業部内の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために、執行役員制度を導入しております。 本書提出日現在の執行役員は、以下のとおりであります。 役名 職名 氏名 上席執行役員 経営企画本部長兼経営管理部長 河合 能洋 上席執行役員 コンサルティング事業本部副本部長 煙草谷 洋平 上席執行役員 経理・財務部長 川﨑 信幸 上席執行役員 採用・教育部長 藤澤 恒志朗 執行役員 コーポレート事業部長 鈴木 晃 執行役員 経営企画部長 古内 諒 執行役員 住宅ローン・営業推進部長 大熊 昭広 執行役員 コンサルティング事業本部統括部長 塚迫 泰人

9.代表取締役社長長嶋義和の所有株式数は、資産管理会社である株式会社long-islandの株式数を合算して記載しております。  

10.取締役及び監査役の構成ならびに各人の専門性及び経験に関するスキル・マトリックスは、以下のとおりであります。 氏 名 区分 独立性 社外 性別 専門性と経験 企業 経営 不動産 財務・ 会計 法務 人事・ 労務 金融 サステナビリティ 長嶋 義和 取締役   男性 ● ●           東 真生樹 取締役   男性 ● ●     ●     森本 周大郎 取締役   男性 ● ●           松山 昌司 社外取締役 ● 男性     ●         小田 香織 社外取締役 ● 女性     ●         野間 幹晴 社外取締役 ● 男性 ●   ●     ● ● 向江 弘徳 社外監査役 ● 男性   ●       ●   秋元 創一郎 社外監査役 ● 男性     ●         菅原 直美 社外監査役 ● 女性       ●       小泉 始 社外監査役 ● 男性       ●        

※有価証券報告書から抜粋

代表取締役の経歴

代表取締役社長の長嶋義和氏は1969年12月生まれ。1993年8月に株式会社トーシンワールド(現株式会社トーシンパートナーズ)へ入社。その後株式会社アプロードを経て同社へ入社。2008年7月に現職へ就任。株式会社グッドコムの代表取締役社長や臺灣家得可睦股份有限公司の董事長、上海家徳可睦商務諮詢有限公司の董事長、株式会社キャピタルサポートコンサルティングの代表取締役社長、株式会社ルームバンクインシュアの取締役を兼任している。

報告セグメント

2023年10月期 参照日時:2023/10/31

セグメント売上高(百万円)
ホールセール8,673
リテールセールス11,649
リアルエステートマネジメント1,831
その他37

「リテールセールス」、「ホールセール」、「リアルエステートマネジメント」、「Good Com Fund」の4報告セグメントに大別される。2021年10月期の売上高34,216百万円の構成比は、リテールセールス19.1%、ホールセール76.4%、リアルエステートマネジメント4.5%、Good Com Fund 0%である。セグメント利益(又は損失)は、リテールセールス▲141百万円、ホールセール3,115百万円、リアルエステートマネジメント517百万円、Good Com Fund▲77百万円であり、営業利益は3,437百万円であった。

事業モデル

リテールセールスは、個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売している。販売にあたっては、関東圏及び中部圏の個人投資家を中心に年金や相続税対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っている。また、台湾や上海にてセミナー等で集客を行い、個人投資家等向けに自社ブランドの新築マンションを販売している。
ホールセールは、不動産会社等に向けて自社ブランドの新築マンションを販売している。販売にあたっては、建設事業主等への支払期日等を鑑み、業者へ販売している。
リアルエステートマネジメントは、主に同社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っている。また、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業も行っている。
Good Com Fundは、不動産特定共同事業法に基づき自社ブランドの新築マンションなどを小口販売している。販売にあたっては、インターネットでの電子取引を利用し、オンラインセミナー等により知名度の向上を図るとしている。

2021年10月期第2四半期 決算補足説明資料

同社グループが物件供給する東京23区、最寄駅徒歩10分圏内の投資用新築マンションは、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により経済の減速感が強い欧米の各都市よりも影響が少なく、安定的な賃料収入が得られる投資商品として、特に海外の機関投資家などからの需要が拡大している。日本国内の個人投資家においても同様で、老後の生活資金の不安等から、投資先の選別が行われる中、安定的に賃貸収入が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっている。低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、引き続き安定的な需要が見込まれている。
仕入については、依然として価格上昇や競合等により厳しい状態が続いているが、同社の財務能力や信用力を背景に紹介等が増加し、仕入は好調に推移しているとみられる。

競合他社

  • 8909 シノケングループ(21年12月期売上高96,394百万円)
  • 8935 FJネクストホールディングス(23年3月期売上高84,688百万円)
  • 3464 プロパティエージェント(23年3月期売上高37,259百万円)

連結の範囲

同社グループは、同社及び子会社5社(株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、臺灣家得可睦股份有限公司、上海家徳可睦商務諮詢有限公司、株式会社キャピタルサポートコンサルティング)の6社で構成され、自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでいる。

強み・弱み

環境に優しい自社ブランド「GENOVIA」シリーズは駅から徒歩10分圏内にあり、商品力に自信があるため、営業を行う際は大きな強みとなっている。他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合や、仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合の業績への影響が懸念される。

KPI

下記指標がKPIとみられる。
①販売実績
②入居率
③首都圏の投資用新築マンション市場
④東京23区(同社取扱物件エリア)の世帯推移
⑤現金・預貯金等の相続財産の推移
⑥金利動向

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