3475 グッドコムアセットの業績について考察してみた

3475 グッドコムアセットの業績について考察してみた

PERAGARUアナリスト

四半期業績推移随時更新中

(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2021.Q4 2021.10 7,147 730 10.21%
FY2022.Q1 2022.01 1,831 -195 -10.65%
FY2022.Q2 2022.04 23,252 3,514 15.11%
FY2022.Q3 2022.07 3,142 16 0.51%
(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2017.Q2 2017.04 2,816 308 10.94%
FY2017.Q3 2017.07 2,089 233 11.15%
FY2017.Q4 2017.10 2,411 220 9.12%
FY2018.Q1 2018.01 3,467 427 12.32%
FY2018.Q2 2018.04 6,043 564 9.33%
FY2018.Q3 2018.07 4,485 441 9.83%
FY2018.Q4 2018.10 2,822 246 8.72%
FY2019.Q1 2019.01 3,446 292 8.47%
FY2019.Q2 2019.04 5,060 344 6.8%
FY2019.Q3 2019.07 7,781 509 6.54%
FY2019.Q4 2019.10 7,089 610 8.6%
FY2020.Q1 2020.01 2,344 151 6.44%
FY2020.Q2 2020.04 5,650 501 8.87%
FY2020.Q3 2020.07 12,961 1,831 14.13%
FY2020.Q4 2020.10 5,368 346 6.45%
FY2021.Q1 2021.01 3,698 249 6.73%
FY2021.Q2 2021.04 15,971 1,918 12.01%
FY2021.Q3 2021.07 7,400 540 7.3%
FY2021.Q4 2021.10 7,147 730 10.21%
FY2022.Q1 2022.01 1,831 -195 -10.65%
FY2022.Q2 2022.04 23,252 3,514 15.11%
FY2022.Q3 2022.07 3,142 16 0.51%

沿革

2005年11月不動産販売事業を目的として、東京都に有限会社グッドコムアセットを設立。2006年1月宅地建物取引業免許を取得。2006年5月株式会社グッドコムアセットに組織変更。2008年1月自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズのマンションを販売開始。2008年3月不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム(前身の有限会社グッドコムの設立は1991年4月)を完全子会社化。2016年12月東券JASDAQ(スタンダード)に上場。2017年6月東証二部に市場変更。2018年4月東証一部に指定。2019年7月不動産の小口投資商品の電子取引事業を行うことを目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得。
おもに自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組む

株主構成

有価証券報告書によると2021年4月末時点の筆頭株主は、代表取締役社長の長嶋義和氏が32.98%を保有。次いで、同氏の妻とみられる長嶋弘子氏が11.72%を保有している。そのほか、国内外の信託銀行や証券会社などが並ぶ。

取締役会

取締役は5名(社内3名、社外2名)、監査役は3名(全員社外)、監査役会設置会社である。常務取締役管理本部長兼総務・人事部長の東真生樹氏は株式会社アプロードの出身者、常務取締役不動産事業本部長兼開発事業部長の森本周大郎氏は日本ハウズイング株式会社や株式会社メビウスブレインなどの出身者。

代表取締役の経歴

代表取締役社長の長嶋義和氏は1969年12月生まれ。1993年8月に株式会社トーシンワールド(現株式会社トーシンパートナーズ)へ入社。その後株式会社アプロードを経て同社へ入社。2008年7月に現職へ就任。株式会社グッドコムの代表取締役社長や臺灣家得可睦股份有限公司の董事長、上海家徳可睦商務諮詢有限公司の董事長、株式会社キャピタルサポートコンサルティングの代表取締役社長、株式会社ルームバンクインシュアの取締役を兼任している。

報告セグメント

「リテールセールス」、「ホールセール」、「リアルエステートマネジメント」、「Good Com Fund」の4報告セグメントに大別される。2021年10月期の売上高34,216百万円の構成比は、リテールセールス19.1%、ホールセール76.4%、リアルエステートマネジメント4.5%、Good Com Fund 0%である。セグメント利益(又は損失)は、リテールセールス▲141百万円、ホールセール3,115百万円、リアルエステートマネジメント517百万円、Good Com Fund▲77百万円であり、営業利益は3,437百万円であった。

事業モデル

リテールセールスは、個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売している。販売にあたっては、関東圏及び中部圏の個人投資家を中心に年金や相続税対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っている。また、台湾や上海にてセミナー等で集客を行い、個人投資家等向けに自社ブランドの新築マンションを販売している。
ホールセールは、不動産会社等に向けて自社ブランドの新築マンションを販売している。販売にあたっては、建設事業主等への支払期日等を鑑み、業者へ販売している。
リアルエステートマネジメントは、主に同社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っている。また、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業も行っている。
Good Com Fundは、不動産特定共同事業法に基づき自社ブランドの新築マンションなどを小口販売している。販売にあたっては、インターネットでの電子取引を利用し、オンラインセミナー等により知名度の向上を図るとしている。

2021年10月期第2四半期 決算補足説明資料

同社グループが物件供給する東京23区、最寄駅徒歩10分圏内の投資用新築マンションは、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により経済の減速感が強い欧米の各都市よりも影響が少なく、安定的な賃料収入が得られる投資商品として、特に海外の機関投資家などからの需要が拡大している。日本国内の個人投資家においても同様で、老後の生活資金の不安等から、投資先の選別が行われる中、安定的に賃貸収入が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっている。低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、引き続き安定的な需要が見込まれている。
仕入については、依然として価格上昇や競合等により厳しい状態が続いているが、同社の財務能力や信用力を背景に紹介等が増加し、仕入は好調に推移しているとみられる。

競合他社

8909シノケングループ(直近決算期売上高952億円)、8935FJネクストホールディングス(直近決算期売上高729億円)、3464プロパティエージェント(直近決算期売上高275億円)など、投資用不動産を取り扱う企業が競合として挙げられる。

連結の範囲

同社グループは、同社及び子会社5社(株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、臺灣家得可睦股份有限公司、上海家徳可睦商務諮詢有限公司、株式会社キャピタルサポートコンサルティング)の6社で構成され、自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでいる。

強み・弱み

環境に優しい自社ブランド「GENOVIA」シリーズは駅から徒歩10分圏内にあり、商品力に自信があるため、営業を行う際は大きな強みとなっている。他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合や、仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合の業績への影響が懸念される。

KPI

下記指標がKPIとみられる。
①販売実績
②入居率
③首都圏の投資用新築マンション市場
④東京23区(同社取扱物件エリア)の世帯推移
⑤現金・預貯金等の相続財産の推移
⑥金利動向

業績

2016年10月期から2020年10月期までの5期をみると、売上高は7,393百万円から26,323百万円、経常利益は868百万円から2,644百万円と右肩上がりの増収増益。「GENOVIA」シリーズの販売戸数が順調に増加している模様。営業CF、投資CFは期によってばらつきがある。2021年10月期の自己資本比率は45.0%。

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