8909 シノケングループの業績について考察してみた

四半期業績推移随時更新中

沿革

1990年6月に株式会社シノハラ建設システムを設立し、アパート販売事業と不動産賃貸管理事業を開始。2001年3月にLPガス小売販売事業を開始。2004年12月に東証ジャスダックに上場。2007年10月に株式会社シノケングループに商号変更し、持株会社制へ移行。2010年9月にマンション管理事業を開始。2015年8月にインドネシア駐在員事務所を開設して以降、インドネシアでのサービスアパートメントの運用を開始、外資初の不動産ファンド運営ライセンスを取得し、個人向けミューチュアルファンドの販売なども展開する。国内でも2018年3月に機関投資家向けの国内初の本格的なアパートファンドを組成。2022年4月東証の市場区分見直しによりスタンダード市場へ移行。2022年8月MBOの実施を発表、株式の公開買付けを実施。投資会社インテグラル傘下のSKライフサポート株式会社による買付けは成立し、2022年12月上場廃止の予定。SKライフサポート株式会社を存続会社、同社を消滅会社とする吸収合併が行われる見込み。個人向けの投資用アパート販売に強みを持つ。

株主構成

有価証券報告書によると2022年6月末時点の筆頭株主は代表取締役社長の篠原英明氏で保有割合20.93%、次いでインタラクティブ・ブローカーズが9.55%、取引先の株式会社九州リースサービスが5.85%で続き、以降は保有割合5%未満で国内信託銀行信託口、シノケングループ取引先持株会、国内外の金融機関などが並ぶ。尚、上述の株式公開買付けが行われた。2022年9月に発表された株式公開買付けの結果をみると、SKライフサポート株式会社の保有割合が89.14%となり筆頭株主に、筆頭株主だった篠原英明氏の保有割合は2.59%となった。引き続き存続会社の株式を一定割合保有し、経営に関与していくとみられる。外国人株式保有比率は30%以上。

取締役会

取締役は9名(社内4名、社外5名)、うち監査等委員4名 (全員社外)、監査等委員会設置会社である。代表取締役以外の社内取締役は、ブックオフコーポレーション株式会社株式会社、日商ハーモニー(現連結子会社の株式会社シノケンプロデュース)などで構成される。

代表取締役の経歴

代表取締役社長の篠原英明氏は1965年4月生まれ。1986年4月に新日本不動産株式会社に入社。1990年6月に独立して同社を設立、以降代表取締役を務める。

報告セグメント

｢不動産セールス事業｣、｢不動産サービス事業｣、｢ゼネコン事業｣、｢エネルギー事業｣、｢ライフケア事業｣の5報告セグメントに大別される。報告セグメントに含まれない事業として、海外事業等を行う｢その他｣がある。2022年12月期第2四半期累計期間の売上高およびセグメント利益の構成は下図の通りで、不動産セールスと不動産サービスが高い構成比率となっている。

事業モデル

不動産セールス事業では個人投資家やREIT向けに、アパートとマンションの企画から販売までを一貫して行う。駅徒歩10分圏内の好立地の土地を主たる対象とし、いったん自社で購入し、それをオーナーになりたい顧客へ提供する。販売実績は、5,000棟以上。土地は賃貸で、アパート経営の資金は借入可能な金融機関を顧客へ同社が紹介することで、｢土地や多額の自己資金が無くても、個人が不動産経営をできる｣点を売りにしており、顧客の99%をサラリーマンや公務員が占める。
不動産サービス事業では賃貸仲介業務や賃貸住宅の運営業務、家賃の債務保証業務、不動産ファンドと私募REIT(2020年総額100億円規模で運用開始)での資産運用等を行う。グループ管理戸数42,010戸(2021年12月末時点)。
ゼネコン業務はマンションやオフィスビルから公共施設について、建設請負業務を全般的に実施。
エネルギー事業は不動産販売後の継続的な収入源として、賃貸物件の入居者に向けてLPガスや電気の小売販売を行う。
ライフケア事業は、高齢者向け住宅やデイサービス施設、グループホーム等を運営。
海外事業では上海やシンガポールでの不動産賃貸・売買仲介業務やインドネシアでの不動産投資事業や建設関連事業を行っており、報告セグメントに該当しないその他に属する。
不動産販売に依存しないビジネスモデルへの改革として、不動産ファンド事業を強化。2020年7月には総額100億円規模の私募REITを組成し、運用開始。これまでは個人向け投資用不動産の取り扱いが多かったが、機関投資家や企業をターゲットに事業拡大に注力する。

競合他社

賃貸物件の一括借り上げ事業を行う3276JPMC(2020年12月期売上高53,416百万円)、単身者向けアパート転貸が主力の8848レオパレス21(2022年3月期売上高398,366百万円)、学生専用マンションの一括借り上げのサブリースが主力の8908毎日コムネット(2020年5月期売上高18,891百万円)が競合として挙げられる。

連結の範囲

連結子会社32社と持分適用関連会社1社、持分法を適用しない関連会社1社を持つ 。総売上高の10%以上を占める主要連結子会社には、不動産セールス事業を担う株式会社シノケンプロデュースと不動産サービス事業を担う株式会社シノケンファシリティーズ、ゼネコン事業を担う株式会社小川建設が挙げられる。

強み・弱み

強みとして、不動産サービス事業における収益力が挙げられる。同事業では物件の管理戸数は41,000戸を超え、2021年12月期の平均入居率は約99%を誇る。また入所者を対象とした家賃の債務保証サービスや少額短期保険を提供。債務保証サービスでは入居者が家賃滞納した際に保証会社がオーナーに立替払いを行う等、オーナーや入居者に向けた各種サービスを整備する。管理戸数と債務保証サービスの取扱件数は増加傾向であり、賃貸事業ならではの月額収入モデルの強みを発揮する。
懸念点としては、入退去件数の変動による収益機会の減少、建築コストの上昇、借入金の調達コスト上昇などが挙げられる。

KPI

KPIには不動産サービス事業における入居率と、ゼネコン事業における外部顧客案件率などが挙げられる。
①入居率:98.4%以上(2022年12月期第2四半期末)
②管理戸数:43,260戸(2022年12月期第2四半期末)
③延滞率0.09%(2021年12月期末)
④外部顧客案件率:86.7%(2022年12月期第2四半期)

業績

売上高は2018年12月期まで業容拡大に伴い8期連続増収。以降は個人向け融資審査の厳正化の影響やコロナ禍の営業活動縮小などを受け、2期連続減収。2021年12月期は管理戸数の増加などを受け増収となった。営業利益率は10%以上を維持してきたが、2020年12月期以降は9%台に低下。営業CFの売上債権やたな卸資産の変動幅が大きく、フリーCFは安定しないが直近3期はプラス。自己資本比率は上昇傾向で2021年12月期は45.7%。