8848 レオパレス21の業績について考察してみた

四半期業績推移随時更新中

沿革

1973年8月、レオパレス21の前身となる株式会社ミヤマを東京で創業。不動産仲介業をメインに成長を続ける。1985年4月、都市型アパート｢レオパレス21｣の本格的販売をスタート。1989年2月に株式店頭公開、同年10月株式会社エムディアイへ商号変更。2000年7月、株式会社レオパレス21へ再度商号変更。2004年3月東証一部へ上場。2010年以降は太陽光発電設置アパートや、ホームセキュリティ完備のアパートを建築。また海外展開を進める。2018年3月からアパートの施工不備問題が表面化し、2019年2月の報告で1,895棟の建築基準法違反が確認された。2期連続の当期純損失及び営業CFマイナスを計上し、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせる状況が続いていた。2022年3月期末時点において債務超過を解消している。

株主構成

2021年9月末時点での保有比率に変更報告書の内容を加味すると、筆頭株主は｢その他の関係会社｣に該当する千鳥合同会社で、25.6%を保有する。次いで株式会社UH Partners 2が15.3%を保有。どちらも機関投資家とみられる。ほか信託銀行の信託口や取引先持株会などが中心。外国人株式保有比率は20%以上30%未満。

取締役会

取締役は8名(社内3名、社外5名)、監査役は4名(社内2名、社外2名)、監査役会設置会社である。社内取締役の蘆田茂氏と早島真由美氏は両名ともレオパレス21の生え抜き社員で、2019年6月、2名同時に取締役へ就任。施工不備問題発生後の2019年6月以降に就任した3名の社外取締役は、共同通信社の社長、東洋シャッターの代表取締役社長、現パナソニックホームズの品質・CS担当上席主幹の経験者や弁護士といった経歴で、経営管理体制が強化されたことがうかがえる。

代表取締役の経歴

代表取締役社長の宮尾文也氏は1960年4月生まれ。1983年3月、早稲田大学第一文学部を卒業後、中道リース株式会社に入社。1990年6月にレオパレス21に中途入社した。リゾート事業本部部長、経営企画部長などを経て、2016年6月に取締役へ就任。2019年5月より現職を務める。

報告セグメント

｢賃貸事業｣、｢シルバー事業｣、｢その他事業｣の3報告セグメントに大別される。2022年3月期の売上高398,366百万円の構成比は賃貸事業96.2%、シルバー事業3.6%、その他事業0.2%である。営業利益(損失)については、賃貸事業が2期ぶりに黒字、シルバー事業・その他事業で損失が生じている。

事業モデル

主軸の賃貸事業では、自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による運営、関連サービスなどをおこなう。具体的には、単身者向けを中心としたアパート建築を地主に提案し、建築したアパートを一括借り上げして管理・運営する。土地オーナーは一括借り上げ(サブリース契約)を使った家賃保証期間により、遊休不動産を有効活用できる。また、取り扱う物件には家具や家電を設置しており、アパートの借り手は初期費用を抑えられる。
同社が扱う物件は単身者向けがメイン。半数以上が法人契約、社宅として利用され、入退去による空室リスクを低減できる。
2021年3月時点で全国574,846戸を管理し、民間では日本最大規模。また上場企業の80%以上からの利用実績を持つ。

また、シルバー事業を戦略的事業と位置づけ、介護施設｢あずみ苑｣を運営する。
不採算事業であるホテルリゾート事業、国際事業については譲渡・撤退を推進。
日本の人口は減少傾向にあるものの、核家族化の影響で総世帯数は増加が続く。同社がターゲットとする単身世帯は、今後20年近く1,000万～1,200万世帯で推移する見通しだ。

競合他社

1878大東建託(2022年3月期売上高1,583,003百万円)や、1766東建コーポレーション(2020年4月期323,386百万円)が挙げられる。1878大東建託の売上高は同社売上高の約4.0倍である。
単身世帯層マーケットでのシェアに視点を移すと、同社は2020年時点で3.0%ほどを獲得している。

連結の範囲

同社グループは連結子会社20社、持分法適用会社4社、持分法適用非連結子会社1社、その他の関係会社1社により構成される。
海外は中国、タイ、カンボジア、フィリピン、インドネシア、シンガポールなどアジア諸国に賃貸事業を営む子会社を抱える。

強み・弱み

賃貸住宅市場において、他社とは異なったポジショニングを確立している点が強み。
同社はおもに家具家電つきの単身者向けワンルームを扱う。物件を大都市圏に集中させ、短期利用でも可能な形で供給。仲介手数料なしで入居者に紹介できるシステムも構築し、他社との差別化を実現。
一方、課題は業績・社会的信頼の回復といえるだろう。2022年3月に債務超過を解消したものの、2018年に端を発した施工不備問題の影響は尾を引いている。アパート等の新規受注件数、入居率ともに問題発生前の水準には戻っていない。
不採算事業からの撤退や希望退職の実施など構造改革に取り組み、持ち直しの動きが見られるが、中期戦略に掲げた目標と比較して遅れが生じている。

KPI

入居率、管理戸数、法人契約戸数はKPIとなりうる。(数値は2022年3月期末のもの)
①入居率:85.1%(前年同期比+3.4)
②管理戸数:567,000戸(前年同期比▲6,300戸)
③法人契約戸数:280,810戸(前年同期比+5.2%)

業績

過去5期分の業績を見ると、売上高・経常利益ともに右肩下がり。売上高は5期で▲25.0%。経常利益は2022年3月期に赤字幅を縮小したものの、22,354百万円から▲2,151百万円となっている。営業CFは2019年3月期以降マイナス。
2020年11月に第三者割当増資、連結子会社における優先株式の発行による資金調達、ならびに不採算事業の譲渡・撤退など業績・財務状況の改善に努めてきた。その結果、2022年3月期には営業利益・当期純利益が黒字転換。｢継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象または状況｣を解消した。