8848 レオパレス21の業績について考察してみた

8848 レオパレス21の業績について考察してみた

PERAGARUアナリスト

沿革

1973年8月レオパレス21の前身となる株式会社ミヤマを東京で創業。不動産仲介業をメインに成長を続ける。1985年4月都市型アパート「レオパレス21」の本格的販売がスタート。1989年2月に株式店頭公開、同年10月株式会社エムディアイへ商号変更。2000年7月株式会社レオパレス21へ再度商号変更。2004年3月東証一部へ上場。2010年3月管理戸数が55万個に到達。その後太陽光発電設置アパートや、ホームセキュリティ完備のアパートを建築、また、海外展開を進める。2018年3月からアパートの施工不備問題が表面化し、2019年2月の報告では1895棟の建築基準法違反が確認された。2期連続の当期純損失及び営業CFマイナスを計上し、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせる事象又は存在が生じている。

株主構成

有価証券報告書によると2020年9月末時点の筆頭株主は、株式会社アルデシアインベストメントで保有比率は19.92%、2018年よりレオパレス21の株式を買い増してきた機関投資家である。次いで株式会社シティインデックスイレブンスで保有比率は8.96%。こちらの株主も旧村上ファンド系の機関投資家である。株式会社エスグラントコーポレーションで保有比率は3.69%。こちらの株主は元々不動産投資をメインとした企業である。それ以降国内外の信託銀行等の信託口などが中心。外国人株式保有比率は10%以上20%未満である。

取締役会

取締役は9名(社内3、社外6) 、監査役は4名(社内2、社外2)、監査役会設置会社である。社内取締役の蘆田茂氏と早島真由美氏は、両名ともレオパレス21の生え抜き社員で2019年6月より同時に取締役へ就任。社外取締役は施工不備問題発生後の2019年6月以降に就任した3名は、共同通信社の社長、東洋シャッターの代表取締役社長、現パナソニックホームズの品質・CS担当上席主幹の経験者や弁護士といった経歴で、経営管理体制が強化されたことが伺える

代表取締役の経歴

代表取締役社長の宮尾文也氏は1960年4月生まれ。1983年3月早稲田大学第一文学部人文学科を卒業後、株式会社中道リースに入社。1990年6月にレオパレス21に中途入社。2013年4月執行役員、2019年5月代表取締役社長就任。同年6月には事業統括本部長にも就任。

報告セグメント

「賃貸事業」、「シルバー事業」、「その他事業」の3報告セグメントに大別され、2021年3月期第3四半期の売上高308,326百万円の構成比は賃貸事業95.7%、シルバー事業3.5%、その他事業0.8%である。全事業赤字で、連結の営業損益は16,585百万円の赤字であった。

事業モデル

賃貸事業では、自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による運営、関連サービスなどを行う。単身者向けを中心としたアパート建築を地主に提案し、建築したアパートを一括借り上げして管理・運営する。土地オーナーは、一括借り上げ(サブリース契約)を使った家賃保証期間により 、遊休不動産を有効活用できる。アパートの借り手は、家具や家電が既に設置されている為、初期費用が安く済む。単身者向けの物件をメインに扱うため、法人契約の物件が多く、社宅として利用されることが多いため、入退去による空室リスクが少ない
戦略的事業として、シルバー事業で介護施設「あずみ苑」を運営する他、ノンコア事業ではホテルリゾート事業・その他事業とした名古屋のホテル運営やファイナンス事業も営む。

競合他社

1878大東建託(2020年3月期売上高1,586,293百万円)や1766東建コーポレーション(2020年4月期323,386百万円) が挙げられる。

連結の範囲

同社グループは、同社および連結子会社24社、持分法適用非連結子会社1社、持分法適用関連会社4社により構成され、賃貸事業と開発事業を主たる事業とする。
連結子会社には、上海、タイ、ベトナム2社、ガンボジア、フィリピン、シンガポール、グアムと8社の海外子会社が含まれる。その他、株式会社レオパレス・リーシング、プラザ賃貸管理保証株式会社、株式会社レオパレス・パワー、株式会社レオパレス・エナジー、あすか少額短期保険株式会社、ウリレオPMC株式会社、、株式会社もりぞう、株式会社アズ・ライフケア、Leopalace Guam Corporation、株式会社レオパレス・スマイルなどの国内子会社を抱える。

強み・弱み

全国に単身者向けの賃貸管理物件が50万戸以上あることが強み。それらの物件を仲介手数料なしで入居者に紹介できるシステムを構築できている点も強みである。2018年3月に端を発した施工不良問題以降、入居率は低下しており、ブランド価値の毀損が激しく、新たな土地オーナー獲得の難しさを抱える。加えて、補修関連工事費用の負担が当面継続することが見込まれる。これらの結果、2期連続の当期純損失及び営業CFマイナス計上で継続企業の前提に重要な疑義を生じさせる事象又は存在が生じている。

KPI

KPIには下記のようなものが挙げられる。
①入居率79.6%(前年同期比-2.2%)
②管理戸数573,885戸(前年同期比-1,935戸)
③賃貸店舗数

業績

2021年3月期第3四半期は売上高308,326百万円(前年同期比▲6.2%)、営業利益▲16,585百万円、四半期純利益▲25,003百万円となっている。2018年3月期の営業利益22,930百万円、当期純利益14,819百万円から大幅に減少しており、施工不良問題の影響が大きい。2018年からの施工不良問題により営業利益は急減少。営業CFもマイナスであるため、現在、継続前提重要事象である。資金調達の動向に注視する必要がある。