8848 レオパレス21の業績について考察してみた

8848 レオパレス21の業績について考察してみた

PERAGARUアナリスト

四半期業績推移随時更新中

(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2024.Q1 2023.06 106,375 7,622 7.17%
FY2024.Q2 2023.09 105,473 7,206 6.83%
FY2024.Q3 2023.12 104,728 5,181 4.95%
FY2024.Q4 2024.03 106,095 3,304 3.11%
(単位:百万円) 決算期 売上 営業利益 営業利益率
FY2017.Q4 2017.03 139,854 7,096 5.07%
FY2018.Q1 2017.06 128,450 6,957 5.42%
FY2018.Q2 2017.09 130,290 7,030 5.4%
FY2018.Q3 2017.12 126,781 4,776 3.77%
FY2018.Q4 2018.03 145,319 4,167 2.87%
FY2019.Q1 2018.06 129,268 4,120 3.19%
FY2019.Q2 2018.09 126,211 3,072 2.43%
FY2019.Q3 2018.12 120,887 -690 -0.57%
FY2019.Q4 2019.03 128,857 888 0.69%
FY2020.Q1 2019.06 113,324 -4,235 -3.74%
FY2020.Q2 2019.09 108,193 -12,891 -11.91%
FY2020.Q3 2019.12 107,204 -5,679 -5.3%
FY2020.Q4 2020.03 104,832 -13,668 -13.04%
FY2021.Q1 2020.06 103,986 -6,827 -6.57%
FY2021.Q2 2020.09 104,661 -5,789 -5.53%
FY2021.Q3 2020.12 99,679 -3,969 -3.98%
FY2021.Q4 2021.03 100,633 -12,597 -12.52%
FY2022.Q1 2021.06 100,244 -1,287 -1.28%
FY2022.Q2 2021.09 99,306 2,096 2.11%
FY2022.Q3 2021.12 97,920 3,466 3.54%
FY2022.Q4 2022.03 100,896 -2,501 -2.48%
FY2023.Q1 2022.06 101,406 3,579 3.53%
FY2023.Q2 2022.09 101,054 3,383 3.35%
FY2023.Q3 2022.12 101,057 3,806 3.77%
FY2023.Q4 2023.03 102,932 -889 -0.86%
FY2024.Q1 2023.06 106,375 7,622 7.17%
FY2024.Q2 2023.09 105,473 7,206 6.83%
FY2024.Q3 2023.12 104,728 5,181 4.95%
FY2024.Q4 2024.03 106,095 3,304 3.11%

沿革

1973年8月、レオパレス21の前身となる株式会社ミヤマを東京で創業。不動産仲介業をメインに成長を続ける。1985年4月、都市型アパート「レオパレス21」の本格的販売をスタート。1989年2月に株式店頭公開、同年10月株式会社エムディアイへ商号変更。2000年7月、株式会社レオパレス21へ再度商号変更。2004年3月東証一部へ上場。2010年以降は太陽光発電設置アパートや、ホームセキュリティ完備のアパートを建築。また海外展開を進める。2018年3月からアパートの施工不備問題が表面化し、2019年2月の報告で1,895棟の建築基準法違反が確認された。2期連続の当期純損失及び営業CFマイナスを計上し、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせる状況が続いていた。2022年3月期末時点において債務超過を解消している。

株主構成

参照日時:2023/09/30

氏名又は名称所有株式数割合
千鳥合同会社84,507,00026.6%
株式会社UH Partners250,581,00015.92%
日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口)22,486,0007.07%
光通信株式会社8,606,0002.7%
レオパレス21オーナー持株会6,928,0002.18%
レオパレス21取引先持株会5,736,0001.8%
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL|(常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社)4,532,0001.42%
株式会社日本カストディ銀行(信託口)3,554,0001.11%
JP MORGAN CHASE BANK 385781|(常任代理人 株式会社みずほ銀行決済営業部)3,247,0001.02%
レオパレス21従業員持株会3,084,0000.97%

取締役会

参照日時:2023/03/31

役職名・氏名生年月日任期所有株式数
代表取締役社長社長執行役員施工不備対策本部長
宮尾 文也
1960年4月14日(注)310,000
取締役常務執行役員賃貸事業本部長
早島 真由美
1973年4月26日(注)35,000
取締役執行役員賃貸事業本部 副本部長法人営業部門長
持田 直道
1962年9月4日(注)342,000
取締役執行役員経営管理本部長コンプライアンス推進本部長CLO(最高法務責任者)
竹倉 慎二
1972年5月9日(注)310,000
取締役
山下 明男
1961年10月23日(注)3-
取締役
劉 勁
1984年6月10日(注)3-
取締役
渡邊 顯
1947年2月16日(注)37,000
取締役
中村 裕
1958年9月28日(注)33,000
取締役
柴田 拓美
1953年1月8日(注)3-
取締役
石井 歓
1954年2月11日(注)3-
常勤監査役
鮫島 健一郎
1958年9月11日(注)434,000
常勤監査役
吉野 二良
1954年8月24日(注)511,000
監査役
村上 喜堂
1948年2月12日(注)4-
監査役
下吹越 一孝
1955年10月4日(注)66,000

(注) 1.取締役渡邊顯、中村裕、柴田拓美及び石井歓の4名は、社外取締役であります。

2.監査役吉野二良及び下吹越一孝の2名は、社外監査役であります。

3.2023年6月29日開催の定時株主総会の終結の時から1年間

4.2020年7月22日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

5.2021年6月29日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

6.2023年6月29日開催の定時株主総会の終結の時から4年間

7.所有株式数には役員持株会の所有株式数が含まれております。

8.取締役早島真由美の戸籍上の氏名は坪井真由美であります。

※有価証券報告書から抜粋

代表取締役の経歴

代表取締役社長の宮尾文也氏は1960年4月生まれ。1983年3月、早稲田大学第一文学部を卒業後、中道リース株式会社に入社。1990年6月にレオパレス21に中途入社した。リゾート事業本部部長、経営企画部長などを経て、2016年6月に取締役へ就任。2019年5月より現職を務める。

報告セグメント

2023年12月期 参照日時:2023/12/31

セグメント売上高(百万円)
賃貸事業305,010
シルバー事業10,639
その他事業926

事業モデル

主軸の賃貸事業では、自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による運営、関連サービスなどをおこなう。具体的には、単身者向けを中心としたアパート建築を地主に提案し、建築したアパートを一括借り上げして管理・運営する。土地オーナーは一括借り上げ(サブリース契約)を使った家賃保証期間により、遊休不動産を有効活用できる。また、取り扱う物件には家具や家電を設置しており、アパートの借り手は初期費用を抑えられる。
同社が扱う物件は単身者向けがメイン。半数以上が法人契約、社宅として利用され、入退去による空室リスクを低減できる
2021年3月時点で全国574,846戸を管理し、民間では日本最大規模。また上場企業の80%以上からの利用実績を持つ。

2020年3月期 決算概要

また、シルバー事業を戦略的事業と位置づけ、介護施設「あずみ苑」を運営する。
不採算事業であるホテルリゾート事業、国際事業については譲渡・撤退を推進。
日本の人口は減少傾向にあるものの、核家族化の影響で総世帯数は増加が続く。同社がターゲットとする単身世帯は、今後20年近く1,000万~1,200万世帯で推移する見通しだ。

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競合他社

  • 1878 大東建託(24年3月期売上高1,731,467百万円)
  • 1766 東建コーポレーション(23年4月期売上高316,849百万円)

連結の範囲

同社グループは連結子会社20社、持分法適用会社4社、持分法適用非連結子会社1社、その他の関係会社1社により構成される。
海外は中国、タイ、カンボジア、フィリピン、インドネシア、シンガポールなどアジア諸国に賃貸事業を営む子会社を抱える。

強み・弱み

賃貸住宅市場において、他社とは異なったポジショニングを確立している点が強み。
同社はおもに家具家電つきの単身者向けワンルームを扱う。物件を大都市圏に集中させ、短期利用でも可能な形で供給。仲介手数料なしで入居者に紹介できるシステムも構築し、他社との差別化を実現。
一方、課題は業績・社会的信頼の回復といえるだろう。2022年3月に債務超過を解消したものの、2018年に端を発した施工不備問題の影響は尾を引いている。アパート等の新規受注件数、入居率ともに問題発生前の水準には戻っていない。
不採算事業からの撤退や希望退職の実施など構造改革に取り組み、持ち直しの動きが見られるが、中期戦略に掲げた目標と比較して遅れが生じている。

2022年3月期 決算説明資料

KPI

  • 入居率
  • 管理戸数
  • 法人契約戸数
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