3465 ケイアイスター不動産の業績について考察してみた

四半期業績推移随時更新中

沿革

1990年11月埼玉県に不動産の売買及び賃貸等を目的とした有限会社ケイアイプランニングを設立。1993年6月有限会社ケイアイプランニングから株式会社ケイアイプランニングに組織変更。2015年12月東証二部に上場。2016年12月東証一部に指定。分譲住宅を主力に不動産事業を営む。

株主構成

有価証券報告書によると2021年9月末時点の筆頭株主は、代表取締役社長の塙圭二氏が23.14%、同氏の資産管理会社である株式会社フラワーリングが21.61%を保有しており、合わせて44.75%を保有している。そのほかに、SMBC日興証券株式会社や株式会社足利銀行、国内外の信託銀行などが並ぶ。

取締役会

取締役は10名(社内7名、社外3名)、監査役は3名(社内1名、社外2名)、監査役会設置会社である。代表権を持たない社内取締役6名は、株式会社中央住宅や株式会社関東宇佐美、株式会社ケイアイプランニング(現同社)、株式会社東芝などの出身者。

代表取締役の経歴

代表取締役社長の塙圭二氏は1967年5月生まれ。1986年4月に株式会社加藤ハウジングへ入社。その後、株式会社グランビルや株式会社住宅センターを経て、1990年11月に有限会社ケイアイプランニング(現同社)を設立し、現職へ就任。子会社の役員を複数兼任している。

報告セグメント

｢分譲住宅事業｣、｢注文住宅事業｣、｢よかタウン事業｣、｢旭ハウジング事業｣、｢建新事業｣、｢東京ビッグハウス事業｣、｢ケイアイプレスト事業｣の7報告セグメント及び報告セグメントに含まれない｢その他｣に大別される。2021年3月期の売上高91,487百万円の構成比は、分譲住宅事業70.4%、注文住宅事業0.8%、よかタウン事業12.7%、旭ハウジング事業6.3%、建新事業6.6%、東京ビッグハウス事業1.2%、ケイアイプレスト事業0.4%、その他1.6%である。セグメント利益は、分譲住宅事業11,233百万円、注文住宅事業23百万円、よかタウン事業1,390百万円、旭ハウジング事業971百万円、建新事業436百万円、東京ビッグハウス事業10百万円、ケイアイプレスト事業10百万円、その他178百万円であり、調整額を差し引いた営業利益は12,413百万円であった。

事業モデル

分譲住宅事業は｢高品質だけど低価格なデザイン住宅｣を安心・安全に提供することを目的として、土地の仕入れからアフターサービスまで自社で行う社内責任一貫体制を推進するとともに、工期短縮や工程改善などのコスト低減を推進している。また、｢ケイアイフィット｣、｢QUADRIFOGLIO｣、｢Ricca｣、｢BIG HOUSE GOOD HOUSE｣等、仕様・価格帯の異なる商品を取り揃えることにより、地域特性や顧客ニーズに対応している。近年は｢デザインのケイアイ｣を標榜し、建物のデザインだけでなく｢街づくり｣をコンセプトとした開発地域全体のデザインにも注力すると同時に、｢不動産×IT｣を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのIT活用研究も推進。デザイン性と機能性を兼ね揃えた住宅の開発に取り組んでいる。
注文住宅事業は、不動産業者向けに開発した｢フィットプロ｣の請負を行っている。また、多様化する住宅ニーズに対応すべく、規格型注文ひら屋住宅｢IKI｣の請負を拡充している。
よかタウン事業は、子会社である株式会社よかタウンが分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売などの事業を福岡県で行っている。
旭ハウジング事業は、子会社である株式会社旭ハウジングが、分譲住宅販売などの事業を、神奈川県を中心に行っている。
建新事業は、子会社である株式会社建新が、分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売、土木造成工事などの事業を神奈川県で行っている。
東京ビッグハウス事業は、子会社である東京ビッグハウス株式会社が、分譲住宅販売、リノベーションマンション販売、リフォームなどの事業を東京都で行っている。
ケイアイプレスト事業は、子会社である株式会社プレスト・ホーム(現ケイアイプレスト株式会社)が戸建注文住宅の設計・販売などの事業を埼玉県で行っており、今後は分譲住宅販売に注力するとしている。

同社グループが所属する住宅業界は、新型コロナウイルス感染症拡大による外出自粛に伴う世界的な巣ごもり需要の広がりや、テレワークや自宅学習など新しい生活様式の定着により、持家志向への高まりが持続している。一方、その持家志向の高まりを一因として、世界規模で木材の需要と供給のバランスが崩れ、輸入木材の供給不足や価格高騰、いわゆるウッドショックが起き、一時的な混乱を招く場面もあった。

競合他社

戸建て住宅を提供する不動産事業者は価格帯や地域ごとに様々な競合が存在する。3288オープンハウス(直近決算期売上高5,759億円)、8999グランディハウス(直近決算期売上高470億円)、3228三栄建築設計(直近決算期売上高1,149億円)などの不動産企業が競合として挙げられる。

連結の範囲

同社グループは、同社、連結子会社21社及びその他の関係会社9社にて構成され、｢分譲住宅事業｣、｢注文住宅事業｣、｢よかタウン事業｣、｢旭ハウジング事業｣、｢建新事業｣、｢東京ビッグハウス事業｣、｢ケイアイプレスト事業｣を営む。

強み・弱み

高品質で低価格な住宅を提供していることが強み。戸建て事業者は、優秀な営業員を確保し、土地の仕入れに努めることができるかが成長を左右する。また、土地の仕入れから建築後の販売までの間は資金を銀行融資によって賄っているとみられ、在庫の適正な管理や銀行との良好な関係維持を監督できるキーマンの確保も欠かせない。同社事業における主たる販売先は個人であり、住宅ローンの利用も多い。景気動向や金融情勢、住宅税制などの変化に影響を受けることが懸念される。

KPI

KPIとみられる開示は下記。
①土地仕入プラットフォーム｢ミツカルPro｣ 仕入ネットワーク数
②用地仕入区画数
③在庫売上回転日数
④分譲現場あたり平均区画数
⑤自社店舗数・土地情報数

業績

2017年3月期から2021年3月期までの5期をみると、売上高は51,257百万円から155,753百万円、経常利益は3,996百万円から12,781百万円と増収増益。戸建て住宅の需要拡大が背景とみられる。営業CF、投資CFは期によってばらつきがある。自己資本比率は70%。