8801 三井不動産の業績について考察してみた

四半期業績推移随時更新中

沿革

1941年7月三井不動産株式会社設立。1949年5月東証一部上場。1950年代半ば以降、経営の多角化を図り、1957年千葉県臨海地区の臨海土地造成事業に進出、1961年には住宅地の造成・分譲事業に、1968年からは戸建住宅や中高層住宅の建設・分譲事業に進出。2022年4月東証の市場区分見直しに伴いプライム市場へ移行。総合不動産の最大手。

代表取締役の経歴

代表取締役は2名。代表取締役会長の菰田正信氏は1954年6月生まれ。東京大学を卒業後、1978年4月同社に入社。アセット運用部長などの要職を経て、2011年6月代表取締役社長に就任、2023年4月より現職を務める。
代表取締役社長の植田俊氏は1961年2月生まれ。一橋大学卒業後、1983年4月同社に入社。ビルディング本部長などの要職を経て、2023年4月より代表取締役を務める。

報告セグメント

同社の事業は｢賃貸｣、｢分譲｣、｢マネジメント｣および｢その他｣の4報告セグメントにて構成される。セグメント別の売上高構成比は下図の通りで、｢賃貸｣および｢分譲｣がそれぞれ3割前後、｢マネジメント｣および｢その他｣が2割弱となっている。尚、2024年3月期からは｢その他｣に含まれていた施設営業事業および東京ドーム事業を｢施設営業｣とし、5区分へと変更される。

事業モデル

｢賃貸｣事業では、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っている。オフィス賃貸は自ら所有もしくはオーナーから賃借しているオフィスビルを賃貸している。商業施設は国内最大級のショッピングセンター｢三井ショッピングパークららぽーとTOKYO BAY｣をはじめとするショッピングセンターやアウトレットモール、都心型モールなど、様々なコンセプトのショッピングセンターを全国展開する。海外では米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を、マレーシア、台湾において商業施設の賃貸を、海外現地法人を介して行っている。
｢分譲｣事業では、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビルの分譲を行っている。同社にて業務施設等の分譲、連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社にて戸建・中高層住宅等の分譲を行う。また海外現地法人を通じてシンガポール、米国、英国にて分譲事業を行っている。
｢マネジメント｣事業では、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っている。賃貸事業における管理・清掃・保守業務等を行う三井ファシリティーズ株式会社、時間貸しおよび月極駐車場｢リパーク｣を運営する三井不動産リアルティ株式会社、住宅等の販売代理事業を行う三井不動産レジデンシャル株式会社、｢三井のリハウス｣による不動産の売買・賃貸借の仲介業務を行う三井不動産リアルティ株式会社のほか、不動産私募ファンドの組成運用業務、不動産投資信託の資産運用業務を行う子会社などで構成される。
｢その他｣事業では、新築請負、施設営業、東京ドーム事業等を行っている。新築請負を行う三井ホーム株式会社、三井不動産株式会社が保有するホテルを賃借し、ホテル営業を行う株式会社三井不動産ホテルマネジメント、ホテル運営を行う持分法適用関連会社の9708帝国ホテル、東京ドームシティを中心としたスタジアム・アリーナ事業を行う株式会社東京ドームなどで構成される。

不動産業界では、オフィス賃貸事業は働き方の変化に伴うオフィスの集約や縮小の動きが一部でみられたが、都心の好立地物件は堅調に推移した。商業施設賃貸事業やホテル施設運営事業はコロナ禍からの回復局面にある。

競合他社

総合不動産の競合として8802三菱地所、8830住友不動産、3289東急不動産などが挙げられる。

強み・弱み

事業ポートフォリオが分散され、特定のセグメントの影響を受けづらいことや総合不動産大手としての知名度の高さ、保有資産の質の高さなどが同社の強みと考えられる。リスクとしては、不動産市況の低迷や、景況感悪化に伴う消費者の購買意欲の減退を受けたテナントの動向などが考えられる。

KPI

①棟数・貸付面積・空室率:賃貸事業

②住宅分譲完成在庫・契約戸数:分譲事業
③リパーク(貸し駐車場)台数:マネジメント事業

業績

コロナ禍以降業績回復し、2023年3月期は過去最高の売上および利益を達成。2023年3月期は既存商業施設の回復や新規開業効果等による賃貸事業が好調だった。同社によると赤字の要因は先行投資によるものとなっている。継続的な投資によりフリーCFは期によりまちまち。自己資本比率は30%で推移している。